تعریفی از سرقفلی و نحوه ارزیابی آن

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت  هفدهم

 عنوان  :  تعریفی از سرقفلی و نحوه ارزیابی آن

در باب سرقفلی ، تفسیرهای متعدد و گاه متناقضی شده و تاسیس آن  در قانون ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶ نیز از مدلول قاطعی برخوردار نیست . در قانون ۱۳۵۶ و قبل از آن نیز هرگاه از لفظ سرقفلی استفاده شده ، مراد حق کسب و پیشه بوده که کاملا متمایز با سرقفلی است . لیکن  بنده سعی دارم در این مقوله تعریفی از سرقفلی ارائه دهم که ضمن تطبیق با نص صریح قانون ،  به لحاظ کاربردی ، تکلیف حقوقدانان و کارشناسان را در مواجهه با آن روشنتر کند. سرقفلی ملک ، معامله ای است که به موجب آن، مستاجر با قیود و شروط  مشخص  ، مالکِ منافع ملک میگردد. بعبارت عرفی ، مستاجر ؛ مالک  قفل وکلید  مغازه میگردد .  واضح است که دارنده این قفل و کلید ، با رعایت شروط مندرج  در قرارداد ، مادام العمر و نسل اندر نسل میتواند مغازه را در هر ساعت و روز دلخواه باز و بسته نموده و در آن کسب و پیشه ای را که از قبل تراضی شده  راه اندازی  و منافع حاصل را برای خود بردارد.  بنابراین مبلغی که مستاجر در زمان اجاره پرداخت میکند ، ودیعه تلقی نشده و  از تادیه  ماجل برخوردار  نیست.  بلکه  جزء لاینفک اجرت المثل مغازه است .  جزء  دیگر اجرت المثل،  موجل است که همان اجاره ماهیانه ای  است که مستاجر در حق موجر پرداخت میکند. .لذا  بر اساس اصل عدم تبرع و ماده ۲۶۵ ق.م   مستاجر حق ادعای  استرداد   مبلغ اولیه را ندارد. و موجر نیز به تبع  آن ، حق تصرف در آن مبلغ را دارد و نمیتوان تصرف مالک  را  در مبلغ اولیه از مصادیق داراشدن غیرعادلانه یا “اکل مال به باطل” تلقی نمود. بنابراین  معامله مذکور اگرچه در قالب هیچیک از عقود معین نیست. لیکن  مستند به  ماده ۱۰ قانون مدنی است. اما برای محاسبه و ارزیابی حق سرقفلی، باید به مفهوم ذاتی آن توجه  ویژه کنیم. ، عملا  ایجاد سرقفلی ؛  سرمایه گذاری  مستاجر است توام با اشتغال. اگر مزد  کارکرد ماهانه مستاجر b ریال و سرمایه اولیه اولیه مستاجر  که   بعنوان  سرقفلی در اختیار  موجر قرارداده ( A )  ریال و سود ماهانه این سرمایه  a  ریال و  سود ماهیانه حاصل از  کارکرد  در این مغازه B ریال باشد. برای اینکه چنین معامله ای عقلانی و مطابق قواعد تجارت باشد ، باید رابطه : (a+b) B    برقرار باشد.  در این رابطه مبلغ A همان حق سرقفلی در بدو تنظیم اجاره  است.  اکنون میخواهیم پس از گذشت  مدتی معادل T سال نظیر مبلغ A  را که از آن به نام AT یاد میکنیم  و سرقفلی  روز  محسوب میشود ارزیابی نماییم. اگر منافع حاصل از مغازه  در بدو تنظیم قرارداد  Bبوده و پس از گذشت T سال معادل BT  شده است. مجهول مساله  که  سرقفلی  روز ملک   است  و از آن به نام AT  یاد میکنیم.   به منظور برقراری  قاعده تجاری باید از رابطه=      بدست آید. بنابراین خواهیم داشت :   BT ×  AT=   ..اکنون اگر به رابطه اخیر دقت کنیم دقیقا مشخص میشود که رابطه  مذکور  در مقام بیانِ حق سرقفلی است. مثال عددی می زنم. فرض کنیم که مبلغ پرداختی اولیه مستاجر (A) یک میلیون تومان و منافع ماهیانه حاصل از مغازه (B) حدود یکصد هزار تومان  بوده و اکنون پس از گذشت ۱۰ سال (BT) برابر با ده میلیون تومان شده است . در اینجا سرقفلی یک میلیون تومانی ده سال قبل ، به یکصد میلیون تومان افزایش یافته است. بنابراین اینکه در رویه معمول ، سرقفلی را که مالکیت بر منافع است ، متناسب با زیر بنای مغازه قرار میدهند  ، تقلید نادرستی  از  ارزیابی مالکیت بر عین است.  تصور اینکه  BT  با زیر بنای مغازه  متناسب است ، تصور کاملا نادرستی است. اگرچه زیر بنا در تحصیل منافع ، عامل موثری است،  لیکن منافع حاصل از مغازه ، لزوما با زیر بنا تناسبی ندارد. بلکه عوامل متعددی که مهمترین آن ابتکار و خلاقیت و حسن شهرت  مستاجر و  نوع کسب مشروع و کیفیت خدمات دهی مستمر مستاجر است در آن مداخله دارد.  و پس از آن محل وقوع مغازه است و سوم  نیز  زیر بنا  و وضعیت فیزیکی مغازه است. واضح است که شماره گذاری فوق  از یکم تا سوم لزوما به ترتیب  موثر بودن آنها نیست. بلکه در خصوص یک مستاجر ممکن است ردیف سوم،  اثر نخست و ممتاز را داشته باشد.  و الی آخر بنابراین کارشناس  باید به نتیجه عوامل مذکور توجه کند . زیرا منتجه و بر آیند جمع آثارِ عواملِ برشمرده  در BT  تجلی یافته است..  ادامه این مطلب را در قسمت  هیجدهم بخوانید .  جمع  این دو قسمت  ، نظریه  واحد به دست میدهد. والسلام علی من التبع الهدی

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *