مبانی قانونی حق کسب و پیشه و سرقفلی

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت  چهاردهم

 عنوان  :  مبانی قانونی حق کسب و پیشه و سرقفلی  و آیین نامه اجرایی قانون  :

ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۷۶ مقرر میدارد ، اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده اند . از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد ، مشمول مقررات حاکم خواهند بود. مضافا به استناد مصوبه ۲۵/۱۰/۶۹ مجمع تشخیص مصلحت نظام  ، مستاجری که مشمول  قانون ۱۳۵۶ بوده ،  چه سرقفلی پرداخت کرده باشد و  یا نپرداخته باشد ، هنگام تخلیه به لحاظ مواد ۱۴ و ۱۵ و ۱۸ و ۱۹ ، مستحق دریافت حق کسب و پیشه به نرخ روز می باشد. ضمنا طبق نظریه  مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه قراردادهای سابق که مشمول قانون ۱۳۵۶بوده باشند  هرچند که در زمان حاکمیت قانون جدید تمدید شده باشند ، از شمول قانون ۱۳۵۶ خارج نمیشوند.  بنابراین ملاحظه میگردد  که  تعلق حق کسب و پیشه به  قراردادهای مشمول  مقررات  حاکم، تردیدی نیست.  اما پس از تصویب  قانون مالک و مستناجر مصوب سال ۱۳۷۶ “سرقفلی”    جایگزین  “حق کسب و پیشه”  گردید .  به این معنا  که از زمان تصویب  قانون سال ۱۳۷۶ به بعد ،  حق کسب و پیشه ملغی گردید .  علت زوال حق کسب و پیشه  و تاسیس سرقفلی این بوده که حق کسب و پیشه مبنای شرعی  نداشته و از قانون مدنی  پیروی نمیکرده است. مستفاد از ماده ۷  قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶،  اصل بر استمرار رابطه استیجاری  پس از انقضای مدت اجاره  قرارداده  شده است. درحالیکه مواد ۴۶۸ و ۴۹۴ قانون مدنی،  اصل  بر بطلان قرارداد اجاره پس از انقضای مدت اجاره  است . همچنین مستفاد از ماده ۳۰ قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ اصل بر امری بودن  ایجاد حق  است.  درحالیکه در قانون مدنی و عمومات اجاره ،  اصل بر تراضی طرفین است .  در ماده ۴۷۴ قانون مدنی  اصل بر غیرقابل انتقال  بودن منافع  است . اما  در قانون ۱۳۵۶ اصل  بر قابل انتقال بودن است بعبارتی  در وضعیتی که قرارداد مشمول ۱۳۵۶ ساکت است،  مستاجر حق انتقال به غیر ندارد . زیرا  اِعمال این حق،  مستلزم تصریح  است  . اما طبق قانون مدنی در وضعیت سکوت قرارداد  ، مستاجر حق انتقال به غیر را دارد  و مستلزم تصریح  نمی باشد. مگر آنکه خلاف آن  یعنی  به عدم حق انتقال تصریح شده باشد.  من حیث المجموع قانونگذار  در تصویب قانون سال ۱۳۷۶ رویکردی  مطابق با قانون مدنی  و شرع داشته  است. معیارهای ارزیابی حق کسب و پیشه در ماده ۱۱ قانون  مصوب سال ۱۳۳۹ شش مورد  بوده که عبارت بوده اند از : ۱-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه   ۲-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستاجر منظور شده است. ۳-طول مدت اشتغال مستاجر  در مورد اجاره  و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است. ۴-وضع محل اجاره از نظر نوع بنا  ۵-مخارجی که مستاجر به منظور آماده نمودن محل مذبور از حیث قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم و سایر تزئینات متحمل گردیده است.  ۶- نوع کسب و پیشه و تجارت  . آنچه که در موارد فوق حائز اهمیت است این است که   این شش مورد منتج به نتیجه خاص نیست و راهکار مشخصی را بدست نمیدهد. مثلا ده کارشناس ضمن لحاظ موارد مذکور ده رقم  ریالی کاملا متفاوت که گاه فاصله بسیار زیادی بین آنها است  ارائه میدهند . دلیلی هم وجود ندارد که بتوان ثابت نمود کدامیک از ده کارشناس نظر مطلوب و عادله داده است. بعبارتی لحاظ موارد ششگانه فوق  عدد واحدی  بدست نمیدهد  و اصطلاحا ریش و قیچی بدست کارشناس می افتد.  و هر کارشناس به تحلیل شخصی خود  می پردازد. اما پس از منسوخ شدن قانون سال ۱۳۳۹ و  وضع قانون سال ۱۳۵۶ مستندا به ماده ۱۸ مقرر گردید.  آیین نامه اجرایی ارزیابی حق کسب و پیشه توسط وزارت خانه های مسکن و شهرسازی و دادگستری تهیه و تصویب گردد که ۴۰ سال است، این مهم  همچنان معطل مانده است. لذا عملا کارشناسان بصورت ذهنی مبادرت به ارزیابی حق کسب و پیشه  و غالبا آنرا  با حق سرقفلی خلط میکنند.  به همین دلیل در یک دعوای واحد،  گاه بین نظریه کارشناسان بیش از صد در صد اختلاف است. منشاء این اختلاف از نبود مکانیسم قانونی برای ارزیابی حق کسب و پیشه است. اما کارشناسان باید توجه داشته باشند . هرچند که قانون سال ۱۳۳۹ منسوخ شده ، لیکن آنچه در ماده ۱۱ آن قانون آمده  مبتنی بر بناء عقلاء است و باید به آن ،  بعنوان  دلایل عقلانی  استناد نمود و از آن بهره برد. کما اینکه اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۶۴۷۵/۷ مورخ  ۲۹/۹/۱۳۷۳ آنچه را که معیارهای ارزیابی حق کسب و پیشه عنوان نموده، مطابق با مدلول و منطوق ماده ۱۱  همان قانونی است که منسوخ شده است.  والسلام علی من التبع الهدی

 

 

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *