منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن ۸

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها (به روایت مهندس رمضان کریمیان مدرس و کارشناس رسمی دادگستری)

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت سیزدهم

عنوان :  منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن

درسالهای ۳۰ تا ۵۰  اساسا  مستاجر ملک مسکونی را  از مالک تحویل میگرفته  و به قدرت تجاری و نام آوازه  خود که همانا برخورداری  از حرفه و فن و سرمایه و ابزار کار بوده ، ملک را به محل کسب ، تبدیل میکرد. زیرا هنوز  تغییر کابری از مداخله دولتی  و شهرداری برخوردار نبوده است.  قانون حاکم شهرداری  مصوب سال ۱۳۳۴  نیز در اینخصوص نصی نداشته است. بنابراین مالک،  ملک کم ارزش و کم قیمت  خود را تحویل مستاجر میداده  و ملکی  تحویلی میگرفت که به دلیل تبدیل آن  به  محل کسب و تحصیل درآمد  و مراجعات مردمی و مشهور شدن ، فوق العاده ارزشمند  میگردید ،  لذا هدف قانون گذارِ وقت،  این بوده که مستاجر را در این تفاوتِ قیمت ، سهیم کند.  لیکن ابهام فراوان  در چگونگی تعیین سهم   ، عملا  به باج خواهی مستاجر از مالک  تبدیل گردید.  و به مرور زمان  نیز به دلیل کثرت مستاجرانی که  دارای قدرت تجاری  بودند و همچنین وضع قانون شهرداری مصوب ۲۷/۱۱/۱۳۴۵  و اصلاحیه ها و الحاقیه های ۰۷/۰۳/۱۳۵۲ ، ۱۷/۰۵/۱۳۵۲ ، ۲۹/۰۷/۱۳۵۴، ۱۵/۰۴/۱۳۵۵ ، ۰۸/۰۶/۱۳۵۶ ، ۰۱/۱۲/۱۳۷۲، ۱۰/۰۷/۱۳۷۳،  بطور کلی موضوعیت حق فرضی مستاجر بر مالک ساقط  و فرضیات قانونگذار سال ۱۳۳۹ در  تدوین حق کسب و پیشه زایل گردید. امروزه ، مستاجر هیچ نقشی در تاسیس محل کسب ندارد و فن و حرفه  و سرمایه  و ابزار کار او منحصر به فرد نیست .  بلکه  مالک با استفاده از ضوابط قانونی حاکم،  محل کسب را دایر میکند  و پس از اعلان عمومی برای اجاره ،  با صدها کاسب اهل فن و حرفه مواجه میشود  و صرف اوصافی که مختص ملک است و نه اوصافی که مختص شخصیت مستاجر است  ، اجاره بهاء تعیین میگردد .  خود متقاضیان  کف و سقف اجاره بهاء ملک را اعلام  و تعیین میکنند و مالک بر همین مبنا ملک را به اجاره میدهد. بنابراین در وضعیت کنونی ، مستاجر از امتیاز خاصی برخوردار نیست که مستحق اخذ مبلغی بعنوان حق کسب و پیشه باشد. به همین سبب در قانون ۱۰/۰۷/۱۳۷۳ ، رسما حق کسب و پیشه از بین رفت و جای آنرا  سرقفلی گرفت. بعبارتی پس از آن مستاجری میتواند بگوید که بر مالک حق دارد که ثابت کند در بدو اجاره ، با پرداخت مبلغی،  مالکیت بر منافع محلِ کسب را با مالک تراضی کرده  باشد. اگرچه از تاریخ ۱۰/۰۷/۱۳۷۳ حق کسب و پیشه زایل گردید . لیکن این تاریخ ، صرفا جنبه شکلی و قانونی آن است. و به معنای آن نیست که مثلا یک روز و یا یکسال قبل از تصویب ، موضوعیت و مبانی استقرار حق کسب و پیشه  از بین نرفته و ماهیتا زایل نشده است. اما مساله در این است که محاکم قضایی به موجب همین قانون ، مکلفند که برای قراردادهای اجاره قبل از این تاریخ ، حکم ارزیابی حق کسب و پیشه را صادر فرمایند.  اما صدور این حکم به مفهوم این نیست که کارشناسان مکلفند که به هر ترتیب و با چشمان بسته بر واقعیات  ، مبلغ کلانی در حد سرقفلی را ارزیابی کنند. اگر  کارشناس در حین ارزیابی با این حقیقت مواجه شود  که مستاجر  ، محل کسب را دایر نکرده بلکه خود مالک به هزینه خود و با اخذ پروانه از شهرداری محل کسب را دایر کرده است و همچنین ملاحظه کند که مستاجر مبلغی هم تحت عنوان سرقفلی  برای مالکیت بر منافعِ ملک، پرداخت نکرده است و حتی کسب و کار او به گونه ای نبوده  که سبب افزایش ارزش کسبی (سرقفلی) شده باشد و ملاحظه کند که اگر مالک ، محل کسب  را به اجاره هم نداده بود،  امروز از همان ارزش سرقفلی برخوردار بوده که  هم اکنون  برخوردار است. بنابراین دیگر چه دلیلی باقی میماند که مستاجر حق ویژه بر مالک داشته باشد. یقینا در این حالت کارشناس می بایستی حق کسب و پیشه را  صفر ارزیابی نموده و به دادگاه اعلام کند. اما اگر ضمن بررسی متوجه شود که مستاجر به دلیل خوشنامی و فعالتیت خاص و مبتکرانه و ایجاد برند محبوب و امثالهم موجب شده که ارزش سرقفلی ملک واقعا افزایش یافته است به این معنا که اگر ملک،  خالی مانده بود ، سرقفلی امروز او کمتر از وضعیت کنونی میشد. بنابراین در چنین وضعیتی کارشناس میتواند مبلغی  را که افزون بر سرقفلی شده  ،  بالمناصفه بین مالک و مستاجر تقسیم کند. فی المثل اگر ملک خالی مانده بود ، سرقفلی امروز آن دویست میلیون تومان بوده است،  اما به برکت فعالیت کسبی مستاجر سرقفلی امروز  آن ۳۰۰ میلیون تومان  می باشد . بنابراین در چنین حالتی حق کسب و پیشه مستتاجر پنجاه میلیون تومان ارزیابی خواهد شد. لذا مالک ضمن درخواست تخلیه باید مبلغ ۵۰ میلیون تومان  فرض مذکور را  به مستاجر پرداخت کند. ادامه در شماره بعدی.  والسلام علی من التبع الهدی

 

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *