منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن قسمت دوم

فرضا مستاجرِ مشمول حق کسب و پیشه ؛ ( مستاجری که  ضمن اجاره ، مبلغی بعنوان سرقفلی پرداخت نکرده  و اجاره  نامه او   نیز قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده است.)  در سال ۱۳۶۰ (پس از وضع قانون تاسیس شهرداریها ) یا ۱۳۴۰ (قبل از وضع قانون تاسیس شهرداریها )  مغازه ای را اجاره  کرده  و فرضا در سال ۱۳۹۵ با اخذ حق کسب و پیشه آنرا تخلیه و تحویل مالک داده است.  اولا برخلاف تصور عام و ادعای مستاجر ، طولانی بودن زمان تصرف هیچگونه حق ویژه ای را  ایجاد نمیکند.  بالعکس تصرف و انتفاع زاند بر مدت قرارداد  که متضمن عدم رضایت مالک نیز بوده،  چهره  منفی طولانی بودن تصرف  غیرماذون ملک استیجاری است و نه  چهره  مثبت آن .  ثانیا  همانطور که قبلا عرض کردیم . آنچه که  منشاء حق کسب و پیشه بوده  ، این است که  مکانی با توانایی تجاری مستاجر  ، به محل کسب تبدیل شده  است.  بنابراین برای  سال ۱۳۴۰ ( قبل از سال ۵۵)  این فرضیه موضوعیت دارد  در  اینمورد باید سرقفلی مغازه را به هنگام تخلیه (فرضا در سال ۹۵)  ارزیابی کنیم . اگر سرقفلی مغازه  فرضا یکصد میلیون تومان ارزیابی گردد . باید  این مبلغ بالمناصفه  بین مالک و مستاجر (مکان غیر تجاری  اولیه از مالک و  تبدیل به تجاری از طریق ایجاد محل کسب  از مستاجر)  تقسیم گردد. در اینجا  حق کسب و پیشه مستاجر  ۵۰ میلیون تومان خواهد شد.  اما در مورد سال ۱۳۶۰ فرضیه تاسیس محل کسب  موضوعیت ندارد. زیرا مالک  به هزینه خود محل کسب را تاسیس کرده است.  بنابراین  در این حالت باید بررسی کنیم که آیا این مستاجر  به برکت فعالیت کسبی و خوشنامی و ابتکار و خلاقیت خود  ، توانسته است سبب افزایش سرقفلی  محل کسب  گردد یا نه ؟ در چنین وضعیتی باید سرقفلی مغازه را  در سال ۱۳۹۵ (زمان فرضی تخلیه )  در دو حالت ارزیابی نماییم. در فرضی که این مغازه خالی و بدون مستاجر  بوده و در حالتی که مستاجر  در آنجا فعالیت کسبی کرده است.  اگر  در فرض فعالیت، سرقفلی مغازه فی المثل یکصد میلیون تومان ارزیابی شود و درفرض راکد بودن و نداشتن فعالیت  تجاری همانند  مغازه های جدید التاسیس همجوار  و مشابه  خالی و غیر فعال، صرفا  از  پتانسیل تجاری و سرقفلی بالقوه  برخوردار بوده باشد و این سرقفلی بالقوه  ۸۰ میلیون تومان  ارزیابی شده باشد . مشخص میگردد که ۲۰ میلیون تومان اضافی ناشی از فعالیت کسبی مستاجر بوده است که باید بالمناصفه (مکان تجاری از  مالک و  ارزش افزوده  بر سرقفلی  از مستاجر ) بین آنها تقسیم شود. در اینصورت  مبلغ ده میلیون حق کسب و پیشه  مستاجر خواهد بود. بنابراین تردید نفرمایید که اگر حق کسب و پیشه از اساس خلاف شرع و خلاف قانون مدنی بوده ، از سال ۱۳۵۵ فاقد ارکان فرضیه نخستین نیز بوده است. زیرا حق از قبض و اقباض عوضین حاصل میشود. در اثر معامله و بده بستان ایجاد میشود.  وقتی مالک ، محل کسب را به هزینه خودش تجاری کرده و در اختیار مستاجر قرارداده  ، و مبلغی  هم  بابت سرقفلی دریافت نکرده  ، مستاجر  چگونه مستحق دریافت وجهی به نام حق کسب و پیشه  میشود ؟  بخصوص وقتیکه سرقفلی روز مغازه ، همان باشد که در فرض خالی ماندن و به اجاره ندادن نیز همان میبود . آیا  با این وصف ، حقی برای مستاجر میتوان متصور شد که از مشروعیت  و منطق عقلانی و معاملاتی برخوردار باشد.  بنابراین چرا باید کارشناس صرف  شمول قانونی سال ۱۳۵۶ مبلغ گزافی را  تحت عنوان حق کسب و پیشه بر ذمه مالک  تلقی کند.  در حالیکه به جهت فقدان اسباب موجد حق کسب و پیشه ، این حق تاسیسی  مبلغی در حدود  صفر  می باشد.  اعلام مبلغ صفر  به معنای نقض قانون سال ۱۳۵۶ نیست. بلکه نتیجه ارزیابی کارشناس است.  لذا کارشناس با این استدلال  که  : ۱-مستاجر  محل کسب را  ایجاد و تاسیس نکرده  ، بلکه مالک راسا با اخذ پروانه از شهرداری  محل کسب را دایر کرده است.  ۲- مستاجر مبلغی بعنوان سرقفلی پرداخت نکرده  ۳- مستاجر موجبات ارزش افزوده سرقفلی را را فراهم نکرده  و وضعیت ملک به گونه ای است  که چنانچه مالک به اجاره نمیداد ،  سرقفلی  ملک ، همان میبود که اکنون است . لذا با عنایت  به مراتب سه گانه فوق  حق کسب و پیشه مستاجر صفر اعلام میگردد .  والسلام علی من التبع الهدی

 

 

 

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *