منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن ۶

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها (به روایت مهندس رمضان کریمیان مدرس و کارشناس رسمی دادگستری)

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت یازدهم

عنوان:  منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن

پس از اصلاح و الحاق  قانون شهرداریها  مصوب سال ۱۳۳۴  در سالهای ۱۳۴۵ و ۱۳۵۲ و ۱۳۵۵ تاسیس محل کسب  ، مستلزم تغییر کاربری توسط مالک  و اخذ پروانه مربوطه گردید. بعبارتی پشتوانه اصلی تاسیس محل کسب ، نه  قدرت تجاریِ  و نام و آوازه  مستاجر ،  بلکه پرداخت عوارض تغییر کاربری  توسط مالک گردید. لذا  دیگر فن و حرفه و سرمایه و ابزار کار  مستاجر ، منشاء تبدیل ملکِ مسکونی به تجاری نبود ،  زیرا از یکسو اهل فن  رو به کثرت نهاده بودند  و از سوی دیگر ساماندهی محلهای کسب  ایجاب میکرد که   نظامات  خاص دولتی و حکومتی وضع و اجراء گردد . بنابراین  این سئوال مطرح  میشود:  مستاجری که بعد از سال ۱۳۵۵ مغازه را برای مدت یکسال اجاره کرده و مبلغی هم بابت سرقفلی پرداخت نکرده و تبدیل ملک مسکونی به تجاری هم بدست و هزینه   او نبوده و کسب و کارش هم به گونه ای نبوده که سبب افزایش ارزش سرقفلی ملک شده باشد.  چگونه حق  دارد که پس از انقضای مدت اجاره  ، ملک را  در تصرف داشته باشد و تخلیه را منوط به  دریافت مبلغ گزافی تحت عنوان کسب و پیشه  نماید .  اگر مالک در  نقض استمرار اجاره  توسط مستاجر به قدرت  قانون سال ۱۳۵۶  اراده ای از خود ندارد  و نمیتواند  بدون  پرداخت مبلغِ  من غیرِ حقی، تحت عنوان کسب و پیشه ،  ملک را تخلیه و تحویل بگیرد . باید کارشناسان این نقصه را پر کنند.  باید  میزان حق کسب و پیشه را  در محدوده صفر ارزیابی نمایند.  کارشناسانی که  حق کسب و پیشه را  به مبلغ گزافی ارزیابی میکنند .  یقینا بعلت خلط با حق سرقفلی است. وگرنه  مستاجری که  نه مبلغی   بابت سرقفلی پرداخت کرده و نه ارزش افزوده ای بر  ارزش سرقفلی ایجاد کرده و نه  محل کسب  را تاسیس کرده و نه  تغییر کاربری  مسکونی به تجاری را محقق کرده است. چگونه ذیحق مبلغ گزاف هم شده است.  بنابراین به غیر از آنکه کارشناس ؛  حق کسب و پیشه را با سرقفلی خلط کرده باشد و در تمیز آن  این دو مقوله، دچار سردرگمی شده باشد ، دلیل دیگری نمیتواند داشته باشد. لذا بر آن شدم  در ادامه این قسمت ،  تفاوتهای اساسی حق کسب و پیشه با حق سرقفلی  را بیان کنم : ۱- حق سرقفلی، مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود.  و قائم به محل کسب است. لیکن در ح ک پ مبلغی پرداخت  نشده قائم به شخصیت و عملکرد مستاجر است. ۲- تحقق حق سرقفلی ، تابع حاکمیت اراده طرفین است. اما در “ح ک پ”  این حق ، تحمیلِ  قانونگذار  سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶  است . لذا ناشی از احکام ثانویه و قواعد آمره  است. ۳- آنچه در قانون ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ درخصوص روابط مالک و مستأجر مورد بحث قرار گرفته، صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت بوده است  و حکایتی از سرقفلی ندارد.  اما آنچه در قانون سال ۱۳۷۶ آمده صرفا حق سرقفلی است و حکایتی از “ح ک پ” ندارد.۴- تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری است. مستلزم کسب و کار برای مدت طولانی است. لیکن حق سرقفلی مستقل از رابطه استیجاری  است و به محض تنظیم قرارداد و پرداخت مبلغ اولیه ، برقرار میشود. ۵- در استقرار حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک  و قبولی مستاجر دخیل نیست. اما در تعیین میزان ح ک پ  بدون اراده مالک ، مبلغی به حق یا ناحق  ، درست یا نادرست ، کم یا زیاد  ، محاسبه  شده و بر مالک  تحمیل میگردد. ۶- سرقفلی میتواند  موضوع ایقاع قرارگرفته  و توسط مالک اعراض و یا اسقاط گردد. زیرا در زمره اموال  او است.  اما در “ح.ک.پ”  مالک حق اسقاط ندارد. چونکه در زمره دیون او است.  ۷- شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی منوط به قرارداد اجاره نمی‌باشد؛ زیرا بدون قرارداد اجاره ، مالک میتواند انتقال سرقفلی را به غیر، صلح و یا هبه کند.۸- نقل و انتقال حق سرقفلی به صورت عادی و رسمی و با توافق دو طرف امکان‌پذیر است. اما انتقال ح.ک.پ  به ثالث برای هر دو طرف مالک و مستاجر ، ممتنع است. ۹- رسیدگی حقوقی به حق سرقفلی تابع قوانین آمره نیست و مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵، دادگا‌ها ضمن صدور حکم تخلیه، نمیتوانند برای مستاجر حق سرقفلی  قائل شوند. اما رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قوانین آمره است و دادگاهها باید حکم به  محاسبه و پرداخت آن  صادرکنند. ۱۰- در زمان تخلیه عین مستأجره ؛ حق سرقفلی می‌بایست به قیمت عادله روز  به مستاجر مسترد گردد؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد. و استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد می‌باشد. بعبارتی الزاما ناشی از رعایت شاخصهای تورمی نیست. ۱۱- حق سرقفلی درتعدی وتفریط از بین نمی‌رود. اما ح.ک.پ در تعدی و تفریط از بین میرود. ۱۲- مشروعیت حق سرقفلی ناشی از احکامِ اولی است. لیکن مشروعیت ح.ک.ک. احکام ثانویه است. ۱۳- اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره ، با توجه به قواعد آمره قانون ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ اخلال در نظم عمومی  تلقی  میشود.  زیرا سبب بی‌اثر شدن مواد ۱۵ و ۱۹ قانون می‌گردد. براین‌اساس، اسقاط حق کسب و پیشه مستندا به ماده ۳۰ ق.ر.م.م مصوب ۱۳۵۶ باطل و بلااثر است. اما اسقاط حق سرقفلی  تابع اراده مالک است. بعبارتی مالک میتواند در تنظیم اجاره ، مستاجر را از داشتن حق سرقفلی ممنوع کند.  اما  نمیتواند  او را از داشتن “ح.ک.پ”   ممنوع کند.۱۴- حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه ، تابع قواعد آمره و اصلِ تفسیرِ مضیق است و دادگاه‌ها ضمنِ صدورِ حکمِ تخلیه ،  مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده ۱۵ باید در قرار کارشناسی،  صرفاً عنوان “حق کسب و پیشه” را جهت ارزیابی صادر نمایند.   ‌۱۶- حق کسب و پیشه به صورت تدریجی‌الحصول در مالکیت مستأجر تحقق می یابد. اما در حق سرقفلی به مجرد تراضی و پرداخت مالِ ما به ازا  تحقق می یابد. والسلام علی من التبع الهدی

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *