منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن ۷

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها (به روایت مهندس رمضان کریمیان مدرس و کارشناس رسمی دادگستری)

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت دوازدهم

عنوان:  منشاء حق کسب و پیشه و چگونگی ارزیابی آن

و چون حق کسب و پیشه ،  حقی است ک  منشاء آن،  فعالیت کسبی مستاجر  و سبب ایجاد آن ، حکم قانونگذار  است، لذا مراد قانونگذار  که  متصف به اوصاف حکمت و دانایی است ، نمیتواند صرف  فعالیت کسبی مستاجر باشد. بلکه  منصرف است به نتیجه فعالیت کسبی مستاجر.   فعالیت کسبی باید سبب افزایش سرقفلی ملک ،  بعبارتی موجد ارزش و قیمت تجاری ملک  شده باشد. و آورده ای برای مالک داشته باشد تا او را مدیون به حق مستاجر نموده باشد. مثلا ارزش ملک  از a ریال به ۲a ریال افزایش یافته باشد. در اینصورت مبلغ  a ریال افزوده شده ،  سببِ ضم ذمه مالک به مستاجر خواهد شد.  در اینصورت با لحاظ رابطه عرفی که  منافع حاصل از  نتیجه اشتراکِ  ملک از مالک و کار از بهره بردار  و یا زمین از زارع و  زراعت از کشاورز و… را بالمناصفه تقسیم میکند ،   مالک  در مثال مذکوربه اندازه  a/2  ریال  به مستاجر مدیون  خواهد شد که باید در زمان تخلیه به او بپردازد.  بنابراین حق کسب و پیشه  متناسب است  با تفاوت سرقفلی ملک ،  قبل  از شروع فعالیت مستاجر  با سرقفلی حاصل بعد از فعالیت کسبی  مستاجر.  با این وصف  دامنه  نوسان این حق  میتواند از صفر ریال تا صدها میلیون  تومان  باشد.  صفر در حالتی است که مستاجر،  ملکِ مالک  را  بعلت عدم فعالیت مناسب  و یا تخلفات صنفی از قبیل  گران فروشی  و  یا عدم رعایت بهداشت و امثالهم  بد نام  و کم ارزش کرده باشد.  مهمتر از آن،  در تاسیس محل کسب  و یا  در تغییرکاربری ملک  از  مسکونی به تجاری نقشی نداشته باشد.  بنابراین  صرف برخورداری قانونی از حق کسب و پیشه  ، مستاجر مستحق  وصول مبلغی تحت این عنوان  نمیگردد.  و باید به نتیجه  فعالیت که مراد قانونگذار  بوده  توجه نمود.  زیرا  موضوعیت  این حق  ناشی از  افزایش  انتفافع  ملک و یا افزایش  ارزش تجاری ملک  و بعبارتی  افزایش سرقفلی ملک   است. در فرضی دیگر ،   چنانچه مستاجر با اذن  و رضای مالک  اما با هزینه و فعالیت کسبی خود ،  ملک مسکونی مثلا آپارتمان  او را  به محل تجاری یا اداری تبدیل کرده باشد  و جرائم  رای ماده صد را  نیز راسا پرداخت  نموده  و سبب افزایش قیمت آپارتمان  مثلا از ۵۰۰ میلیون تومان به ۸۰۰ میلیون تومان  شده  باشد.  واضح است که مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان افزوده شده ، نتیجه جمع فعالیت کسبی مستاجر و ملک مالک است .  لذا منافع حاصله  بالمناصفه  تقسیم میشود . بنابراین در این مثال ، مستاجر مستحق آن است که در زمان تخلیه  ۱۵۰ میلیون تومان  از مالک دریافت کند.  و این مبلغ حق کسب و پیشه  مستاجر ، محسوب خواهد شد ، که از مقایسه  دو حالت ذیل  استنتاج خواهد شد. ۱-  سرقفلی و یا ارزش ملک  در فرضی که  ملک  در اجاره مستاجر قرار نمیگرفت  و بلااستفاده  باقی می ماند.  ۲- سرقفلی و یا ارزش ملک  در فرضی که  ملک  در اجاره مستاجر قرار گرفته  و فعالیت  تجاری  در آن جریان داشته است.  از مقایسه دو وضعیت مذکور ، نیمی از این اختلاف حاصله ، حق کسب و پیشه مستاجر محسوب خواهد شد. در حالت  اول اگرچه مغازه  غیرفعال  و بلااستفاده فرض شده ، لیکن مغازه به جهت داشتن پتانسیل و پروانه تجاری از سرقفلی بالقوه ای برخوردار است. و اگر مورد اجاره ، مسکونی بوده  از قیمت  عین برخوردار بوده است. در اینجا مغازه  و یا آپارتمان مسکونی تبدیل یافته  به اداری و تجاری  مجاور و مشابه ملک مورد نظر  را که بلااستفاده  است  ارزیابی میکنیم.  عددی مثلا یکصد و بیست میلیون تومان  بدست می آید.  اما  در فرض دوم ،  سرقفلی  مغازه  و یا  قیمت آپارتمان مسکونی  تغییر کاربری داده شده  را  ارزیابی  میکنیم.  عددی مثلا ۲۵۰ میلیون تومان  بدست می آید ، در اینصورت حق کسب و پیشه مستاجر برابر خواهد شد با شصت و پنج میلیون  تومان . ملاحظه میگردد  که  تمام حق کسب و پیشه  مستاجر،  نیمی از ارزشی است که به سرقفلی ( ارزش تجاری ملک)  ملک افزوده کرده است.  و این نیم نباید  این شبهه را ایجاد کند که گویا حق کسب و پیشه  در مثال فوق  ۱۳۰ میلیون تومان بوده  که۶۵  میلیون تومان  به مستاجر  رسیده است. زیرا آنچه که به مستاجر می رسد  و در حق او تثبیت میگردد ، از عنوان حق کسب و پیشه  مستاجر برخوردار است. زیرا ارزش افزوده  شده بر قیمت عین یا منافع ؛ از جمعِ آورده های دو طرف حاصل شده است، آورده مالک  ؛  ملک  و اذن او به  استفاده  تجاری مستاجر  از ملک  و مبتنی بر همکاری  او در فرایند تبدیل بوده است و آورده  مستاجر نیز  فعالیت کسبی او بوده است.  لیکن آنچه که قانونگذار  در وضع تبصره یک ماده ۱۹  قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶   مقرر میدارد  ، در مقام مجازات مستاجر متخلف است که بدون اذن مالک ، ملک را به غیر منتقل کرده است. لذا او را مستحق نیمی از حق کسب و پیشه متعلقه  تلقی کرده است. بنابراین نباید این دو نیم  را با یکدیگر خلط  نماییم. نیم مذکور  از منظر قانونگذار  ، نیم منصرف به حق کسب و پیشه  مستاجر است .  اما نیم مترتب بر عرض بنده  ، مبنای محاسبه  حق کسب و پیشه  برگرفته از ملاک وحدت عقود  لازم شرکت و مزارعه  است:  والسلام علی من التبع الهدی

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *