نحوه ارزیابی حق سرقفلی

مجموعه ناگفته ها و ناشنیده ها

مبحث نخست : “حق کسب و پیشه” و “حق سرقفلی”

قسمت هیجدهم

 عنوان  :  نحوه ارزیابی حق سرقفلی

ادامه از قسمت هفدهم :    بنابراین برای محاسبه سرقفلی ، بدوا باید کارشناس متخصص در امور مالی با بررسی دفاتر و عملکرد مستاجر ، مشخص کند که منافع حاصل از مغازه  در تاریخ  تنظیم قرارداد  (B) و در تاریخ  مورد نظر( BT) چقدر است ؟. اگرچه این دو مقدار با دقت قابل قبولی بدست نمی آیند ولی قطعا مقرون به واقع  و معیار عقلانی است .  اما در اینجا عرف و رویه جاری ، فاکتور دیگری  را وارد مساله کرده که بستر عقلانی دارد. و آن این است که : ممکن است BT  در اثر کم کاری و عدم موفقیت کسبی مستاجر رقم کوچکی باشد ، لیکن عرف جاری BT را در معاملات خرید و فروش سرقفلی واحدهای تجاری ،  کمتر از حد متعارف و  متناسب با توانایی  فرد موفق منظور نمی نماید. بنابراین اگر BT  مستخرجه خیلی کمتر از منافعی باشد که مورد انتظار بازار و تجارت است ، باید آنرا تا سطح متعارف افزایش داد و سپس ملاک محاسبه و ارزیابی قرار داد. مثلا مغازه ای که  به دلیل نوع شغل انتخابی و کم کاری و عدم موفقیت مستاجر ،  در امد ماهیانه مبلغ یک میلیون تومان دارد . لیکن در مقایسه با  مغازه های مشابه محل ؛ انتظار کسب در آمد ماهیانه ۵ میلیون تومان از آن میرود . در آنصورت باید مبلغ محاسبه شده برای  BT را نه یک،  بلکه همان پنج میلیون تومان  را در نظر گرفت و این مقدار را در رابطه اخیر قرارداد. متاسفانه اغلب کارشناسان در ارزیابی حقوق تجاری ،  گویا مامور  ارزیابی عین  شده اند. بعبارتی همچنان که در ارزیابی املاک،  فیمت هر مترمربع ملک اعم از زمین و ساختمان را ملاک ارزیابی قرار میدهند.  و آنرا از طریق تحقیق محلی و تحقیقات میدانی بدست می آورند ، سرقفلی را نیز به همین شیوه  بدست می آورند. بدین ترتیب تفاوتی بین کاسب فعال و موفق و مبتکر ، با  کاسب  ناموفق و بی توجه به اصول اخلاقی و معیارهای تجاری  قائل نمیشوند . درحالیکه مبانی ارزیابی عین (زمین و ساختمان)  با ارزیابی حق (مالکیت انتفاع یا سرقفلی) بکلی متفاوتند. قیمت عین ؛ صد در صد به مساحت و محله و خیابان محل استقرار آن  و کیفیت ساخت  و قدمت آن بستگی دارد.  درحالیکه سرقفلی و به عبارتی ارزش حق انتفاع ، به میزان تحصیل منافع و در آمدی است که کاسب و تاجر در واحد تجاری مورد نظر ، تحصیل میکند. میزان این در آمد نه  فقط به مساحت آن واحد ، بلکه به ارتفاع آن و همچین  به دو  بر بودن و یا سه بر بودن آن و همچنین  به نوع حرفه و کسب و کار آن  و موفقیت و خوشنامی  کاسب و مجاورت آن با مکانهای خاص و…… بستگی دارد . قدمت ملک ، بعبارت درست تر ، مدتِ اشتغال کسبی، در قیاس با ارزیابی عین ، اثر معکوس دارد.  زیرا  ناگفته پیدااست که  حق سرقفلی با افزایش مدت زمان اشتغال و فعالیت کسبی ،  ا افزایش  می یابد و نه کاهش.  اگرچه مساحت ملک در افزایش سرقفلی موثر است لیکن لزوما معیار متناسب و منتجه سایر عوامل نیست . بطوریکه؛  گاه سرقفلی یک واحد تجاری ۲۰ مترمربعی از سرقفلی یک واحد تجاری ۱۰۰ مترمربعی حتی همجوار خود بیشتر است. زیرا آن واحد تجاری فی المثل از در آمد ماهیانه به مراتب بالاتری برخوردار است. این فرض که اگر کاسبی،  مساحت محل کسب خود را دو برابرکند ، لزوما در آمد او هم دو برار خواهد شد  ، فرض کاملا غلطی است  و این تفکر موجب اسقاط سایر مبانی موثر در انتفاع  است مانند : مشتری مداری کاسب ، خلاقیت و ابتکار او و ارائه خدمات مشروع و بهینه و سایر پارامترهای فیزیکی محل کسب و…… بنابراین باید کارشناس در ارزیابی حق تجاری  استدلال  داشته باشد . کارشناس باید مبادرت به امر تخصصی نماید  و مکلف است مطابق ماده ۱۹  قانون کارشناسان  برای نظریه خود دلیل و استدلال بیاورد. قاعده “البینه من المدعی والیمین علی انکر” را میتوان مبنای فقهی ماده ۱۹ قانون  تلقی نمود . مدعی و اظهار کننده ، قطعا باید برای اثبات نظر خود دلیل و برهان بیاورد. اگر قرار  باشد صرف ادعایِ تحقیق محلی ، آنهم تحقیق غیر مستند ، دلیل تلقی گردد ، شاکی از چنین دلیلی به مراتب قویتر و مستند تر برخوردار است. بنابراین ضروری است که کارشناس ضمن توجه به معیارهای عرفی در نقل و انتقال حقوق ، باید روش محاسباتی و استدلالی خود را ارائه کند. کارشناسان باید توجه داشته باشند که اساسا حق سرقفلی بطور نظری منحصر به فرد است و مشابه ندارد. و تصور برابری حق سرقفلی حتی دو مغازه ، استثناء است.  ممکن است دو مغازه در کنار یکدیگر و با شرایط فیریکی و زیربنای یکسان،  سرقفلی یکسانی نداشته باشند. زیرا بازار کار و در آمد آنها با عنایت به چگونگی عملکرد آنها متفاوت است . متاسفانه  خریدار و فروشنده به دلیل فقدان کار تخصصی کارشناسان نمیتوانند جز در شرایط خاص پی به این تفاوتها  ببرند و لاجرم یکی از آن دو ؛ متضرر میشوند. منشاء این ضرر  ،کم کاری و کم توجهی کارشناسان است. کانون و مرکز کارشناسان کشور باید در پی رفع این نقیصه باشند.  والسلام علی من التبع الهدی

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *