کارشناسان و قابلیت تحویل ساختمان

درخصوص پرونده به شماره بایگانی ۹۳۰۲۱۹ شعبه ۸۹ عمومی حقوقی تهران،  ادعای خواهان (خریدارآپارتمان ) مبنی بر غیر قابل تحویل بودن ساختمان  و اخذ خسارت تاخیر  در تحویل بوده و فروشنده (خواهان ) مدعی قابلیت تحویل ساختمان بوده است.  لذا  ریاست محترم دادگاه قرار کارشناسی خطاب به اینجانب  را اینچنین صادر فرمودند. . کارشناس از ملک بازدید و گزارش دهد ، آیا آپارتمان موضوع پرونده ، قابل تحویل است و یا نه ؟  اینجانب در پاسخ به پرسش فوق ،  بدوا معبارهای ذیمدخل  در تحویل  را به شرح ذیل به استحضار دادگاه  رساندم:

الف-معیارهای قابلیت تحویل ساختمان از دیدگاه قانونی:

۱-در قانون مدنی به جای لفظ تحویل ساختمان که از موضوعُ لهِ خاص برخوردار است از لفظِ تسلیمِ مبیع که عام است ، استفاده شده است. قانون در ماده ۳۶۷ مقرر میدارد که تسلیم مبیع به نحوی است که مشتری، متمکن از اَنحاءِ تصرفات و انتفاعات باشد. لیکن این ماده نسبت به کیفیتِ انحاء ، ساکت است . متقابلا ماده ۳۶۹ ضمن تصریح به اینکه : {تسلیم مبیع به کیفیاتِ مختلفه است و  باید به نحوی (از انحاء) باشد که عرفا بتوان آنرا تسلیم نامید.} سکوت مذکور را شکسته است.  ملاحظه میگردد که قانون، کیفیتِ مبیع برای تسلیم را عرفی تلقی کرده است . در عرف نیز برخی کیفیات مانند خرابی قفل انباری و وجود درخت در زمین بازی و عدم آبگیری استخر و …… مانع تحویل آپارتمانی نیست که قابلیت بهره برداری یافته است.

۲-دادنامه۴۶ مورخ ۱۰/۲/۱۳۷۶ شعبه ششم دیوانعالی کشور ، ضمن صدورحکم دعوا ، مقرر نموده است که مبیع  که متضمن پیشرفت فیزیکی و مالی درحد ۹۷%  است بی آنکه باقیمانده کار، مسقط وضعیت بهره برداری آن بوده باشد.  قابل تحویل  است.

ب-معیارهای قابلیت تحویل ساختمان از دیدگاه تخصصی و کارشناسی

۱-ماده ۳۹ شرایط عمومی پیمان که برروابط قراردادی فی مابین کارفرما و مالک حاکمیت دارد . اگرچه در ویرایش نهایی موضوع پیشرفت فیزیکی به مقیاس ۹۷% را حذف کرده ، لیکن نسبت به تحویل ساختمان با نواقصی که مانع بهره برداری نیستند تاکید نموده است.

۲-نشریه ۴۳۱۱ دفترفنی سازمان برنامه و بودجه، نسبت به تحویل ساختمان که دارای قابلیت بهره برداری است با تهیه صورتمجلس نواقص ، تاکید دارد.

۳-دانشگاه آزاد اسلامی درتنظیم قراردادهای ساختمانی واحدهای زیرمجموعه خود براساس تصمیم متخذه درجلسه ۱۲/۱۱/۸۱ ؛ ذیل بند الف ماده ۶ ، تحویل ساختمان را با قابلیت تحویل بهره برداری و با حداقل ۹۷% پیشرفت فیزیکی و مالی تاکید دارد.

۴-به استناد منابع علمی منتشره در سایت www.rvsri.ac.ir   توسط دکتر رسولی ، موضوع تحویل ساختمان در باب تشریح ماده ۳۹ را متضمن حداقل ۲۷% پیشرفت فیزیکی و مالی با قابلیت بهره برداری عنوان نموده است.

۳- نظریه کارشناسی :

اگرچه عدم نصب کابینت آشپزخانه میتواند ازمصادیق عدم قابلیت تحویل آپارتمان تلقی گردد. که در خصوص آپارتمان موضوع دعوا صادق است ، لیکن چون به استناد نامه مورخ۰۵/۰۴/۱۳۹۲خواهان که به شماره ۱۹۱۴۵ثبت دبیرخانه شرکت خوانده  شده ، بنا به تقاضای خود خواهان بوده لذا از موارد عدم ایفای تعهدات خوانده محسوب نمیشود . مضافا محوطه سازی شامل فضای سبز؛ تکمیل و قابل بهره برداری است . و وجود سه اصله درخت موجود در محوطه  که خوانده  ادعا نموده ،  مانع  استفاده از زمین بازی تنیس  شده  و آنرا اماره عدم قابلیت تحویل ساختمان تلقی نموده است ،  به عرض میرسد فارغ از اینکه قطع درخت ، تعرض به نظامات شهرداری و امری ممتنع است ، اساسا نحوه استفاده از محوطه (بصورت فضای سبز و یا بصورت فضای بازی تنیس) از جمله حقوق مشاعی ساکنین و مالکین مجتمع ۲۶ واحدی است  و از تعهد خوانده خارج  و در داخل در تعهدات  مجمع عمومی ساختمان  است. علیهذا ساختمان مورد رویت ، مستندا به مفاد بند الف و ب ردیف ۲ ، قابل تحویل بوده و هیچ عامل بازدارنده ای اعم ازنقص درتاسیسات مکانیکی و الکتریکی و نازک کاری و تجهیزات منصوبه مشاهده نشده است. در مشاعات  اعم از استخر و …. نیز هیچ کار ساختمانی و تاسیساتی که مانع بهره برداری از آنها باشند وجود ندارد. سیستمهای مکانیکی و الکتریکی نیز پس از تست و آزمایش ، تحویل هیات مدیره  شده و راه اندازی و بهره برداری از آن نیز تبعا در صلاحیت هیات مدیره واقع شده است.. لذا با توجه به موارد معروضه محاسبه خسارت قراردادی ناشی از عدم قابلیت تحویل ساختمان، موضوعیت ندارد. و ساختمان قابل تحویل است.  و السلام علی من التبع الهدی

 

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *